English info

Inwestycje pośrednie w nieruchomości

Autor: Katarzyna Gruszka

Data: 26 marca 2010

Inwestowanie w nieruchomości wcale nie musi oznaczać zakupu drogich i mało płynnych gruntów czy budynków. Rynki finansowe umożliwiają dokonanie pośrednich inwestycji, dzięki którym możemy osiągać przychody ze wzrostu wartości nieruchomości - i to bez angażowania ogromnych środków.

Wybór inwestycji pośrednich na rynku nieruchomości w Polsce jest wciąż skromny. Dostępne są jedynie trzy formy pośrednie: fundusze nieruchomości, listy zastawne oraz akcje spółek związanych z rynkiem nieruchomości. Rozwinięte rynki zachodnie oferują dodatkowo inwestycje w papiery wartościowe oparte na kredytach hipotecznych (np. powstałe w wyniku procesu sekurytyzacji MBS) oraz inwestycje przy użyciu instrumentów pochodnych, np. kontrakty futures na indeksy nieruchomości.

Zmienny rynek

Zanim podejmiemy decyzję o inwestowaniu pośrednim, musimy uświadomić sobie, że ceny nieruchomości mogą podlegać znacznym wahaniom, a co za tym idzie, również wartość naszej inwestycji nie zawsze będzie zmierzała w pożądanym kierunku. Dlatego wybór formy inwestycji oraz horyzontu powinien być poprzedzony dogłębną analizą rynku. Pomocne mogą okazać się pisma branżowe oraz portale internetowe, które regularnie przygotowują raporty o sytuacji na rynku nieruchomości.

Listy zastawne

Najmniej agresywną formą inwestycji pośrednich są listy zastawne, które mogą być emitowane wyłącznie przez banki hipoteczne w celu refinansowania ich działalności. W Polsce typowych banków hipotecznych jest jak na lekarstwo, a obecnie na nowym parkiecie GPW Catalyst są notowane listy zastawne wyemitowane przez 2 banki: PKO Bank Hipoteczny i BRE Bank Hipoteczny. Wysokość odsetek płaconych inwestorom może być stała lub uzależniona np. od stawki WIBOR6M i powiększona dodatkowo o marżę od ok. 50-300 punktów bazowych. Potencjalni inwestorzy nie mają wiec dużego wyboru wśród listów zastawnych; poza tym ilość zawieranych transakcji jest bliska zeru, więc przed dokonaniem zakupu należy wziąć pod uwagę bardzo niską płynność tych papierów wartościowych.

Według ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych podstawą listów zastawnych są przede wszystkim wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipotekami (tzw. hipoteczne listy zastawne). Jednak możliwe jest także wyemitowanie tzw. publicznych listów zastawnych, których podstawą są kredyty zabezpieczone gwarancją lub poręczeniem: Skarbu Państwa, Narodowego Banku Polskiego, Wspólnot Europejskich lub ich państw członkowskich, Europejskiego Banku Inwestycyjnego, Międzynarodowego Banku Odbudowy i Rozwoju (Banku Światowego) lub wierzytelności banku hipotecznego z tytułu kredytów udzielonych tym podmiotom.

Posiadacze listów zastawnych nie muszą się obawiać upadłości ich emitenta (banku hipotecznego). W przypadku bankructwa banku wierzytelności wynikające z listów zastawnych zaspokajane są w pierwszej kolejności wraz z należnymi odsetkami. Środki na spłatę zobowiązań są zabezpieczone przez hipoteki (hipoteczne listy zastawne) lub poręczenia i gwarancje instytucji publicznych (listy publiczne). Stąd ryzyko inwestycji w te papiery wartościowe można porównać z ryzykiem obligacji skarbowych.

Fundusze rynku nieruchomości

Fundusze nieruchomości funkcjonują zgodnie z ustawą o funduszach inwestycyjnych jako zamknięte fundusze inwestycyjne, a nadzór nad nimi sprawuje Komisja Nadzoru Finansowego. Obecnie na polskim rynku działa ponad 14 funduszy, które oferują możliwość pośredniego inwestowania w nieruchomości. Potwierdzeniem udziału w takim funduszu są certyfikaty inwestycyjne, które mogą być notowane zarówno na GPW, jak i rynku BondSpot S.A. (dawne MTS CeTO). Dodatkowym atutem certyfikatów jest ich wartość dostosowywana do możliwości grupy docelowej, co ułatwia zakup oraz sprzedaż certyfikatów przez większą liczbę inwestorów.

Zarządzający funduszami nieruchomości w pierwszej kolejności pozyskują środki od inwestorów na rynku kapitałowym. Następnie poszukują i nabywają za zgromadzone środki prawa własności bądź udziały w różnych kategoriach nieruchomości, co według statusu funduszu powinno nastąpić w ciągu 24 miesięcy od daty jego rejestracji. Zarządzający muszą przestrzegać także limitów koncentracji - do 25% wartości aktywów funduszu można przeznaczyć na nabycie jednego z przedmiotów lokat. Oprócz bezpośrednich inwestycji przez zakup nieruchomości, fundusze inwestują także pośrednio, np. nabywając udziały i akcje przedsiębiorstw budowlanych, deweloperskich czy inżynieryjnych.

Trudno jest ocenić fundusze nieruchomości ze względu na ich bardzo krótką historię – w Polsce funkcjonują od 2004 roku. Jednak porównując osiągane przez nie wyniki w ciągu ostatniego roku, można wysnuć wniosek, że wybór odpowiedniego funduszu wiąże się z dużym ryzykiem, gdyż wyniki poszczególnych funduszy znacznie się różnią (od -14% do +134% w czasie od lutego 2009 do lutego 2010).

Akcje

Dla osób nie stroniących od ryzyka atrakcyjną alternatywą wśród możliwości pośredniego inwestowania na rynku nieruchomości mogą być akcje spółek, które na tym rynku działają. Wybór jest niemały, a płynność pozwala na sprawne wejście na rynek oraz wyjście z inwestycji w dowolnym momencie. Ceny akcji podlegają jednak znacznym wahaniom. Z danych statystycznych wynika, że spółki budowlane zyskały przez ostatni rok ponad 33%, jednak gdybyśmy zainwestowali w nie 2 lub 3 lata temu – strata przekraczałaby 40%. Przyjrzyjmy się bliżej dwóm indeksom, które reprezentują rynek nieruchomości. W skład indeksu WIG-BUDOWNICTWO wchodzi około 30 spółek, a wśród nich wyróżniają się spółki ERBUD i ULMA, których ceny akcji wzrosły w ciągu roku o ponad 100%! Z kolei WIG-DEWELOPERZY odzwierciedla ruchy cen 17 spółek, z których aż cztery mogą pochwalić się ponad 100-procentowym wzrostem cen w ciągu roku. Jednak jeżeli zainwestowalibyśmy nasze oszczędności przed trzema miesiącami, rezultaty byłyby wręcz opłakane. Słabe ostatnio wyniki w branży są spowodowane głównie problemami związanymi z przetargami na budowę stadionów i rosnącymi kosztami materiałów budowlanych.

Podsumowując, inwestowanie pośrednie na rynku nieruchomości wymaga podobnie dużego zaangażowania jak inwestycje bezpośrednie, zwłaszcza gdy sytuacja w branży jest ciągle niestabilna po załamaniu na rynku subprime. Jednak nawet w niepewnych czasach wciąż możemy liczyć na pokaźne zyski, a instrumenty pośrednie umożliwiają zarabianie nawet na spadku cen nieruchomości.