English info

Polityka kredytowa banków a kryzys na rynku nieruchomości

Autor: Tomasz Bar

Data: 19 kwietnia 2009

Kryzys na rynku nieruchomości nabrał tempa w IV kw. 2008 r. Wówczas to upadł amerykański bank inwestycyjny Lehman Brothers. Na banki całego świata padł blady strach. Okazało się, że kryzys nie oszczędza nikogo. Również do polskich banków będących w większości spółkami - córkami zagranicznych banków dotarła powaga sytuacji. Bezpośrednio po upadku Lehman Brothers kolejne banki niemal z dnia na dzień zaostrzyły politykę kredytową, co doprowadziło niemal do załamania na rynku nieruchomości.

Klienci odcięci od kredytów mieszkaniowych rezygnowali z zakupu własnego „M”. Dochodziło do wręcz dramatycznych sytuacji, w których kredytobiorcy podczas końcowych formalności z załatwianiem kredytu w ostatniej chwili otrzymywali odmowną decyzję kredytową lub przedstawiano im nowe, znacznie mniej korzystne, warunki kredytu.

Przykręcenie źródła kredytów dotknęło głównie kredyty walutowe, zwłaszcza we frankach szwajcarskich. Część banków całkowicie wycofała się z udzielania kredytów w CHF, pozostałe podniosły wymóg posiadania wkładu własnego do 20-25% procent wartości mieszkania, co od razu wielu klientów wypchnęło poza rynek. Dwa banki poszły jeszcze dalej. Nykredit Bank i Santander Consumer Bank Polska poinformowały o całkowitym wycofaniu się z rynku hipotecznego argumentując swą decyzję niską rentownością i ryzykiem produktu. Był to zwrot o 180 stopni wobec sytuacji sprzed kilku miesięcy, kiedy to kredyty w CHF miały blisko 70% w ogólnej liczbie udzielanych kredytów. Trudno uwierzyć, że jeszcze rok wcześniej banki dawały kredyt nawet na 110% wartości mieszkania argumentując to dodatkowymi potrzebami na urządzenie kupowanego lokalu. Część klientów skwapliwie korzystała z takiej okazji.

Szukanie winnych

Kryzys finansowy i zbiegające się z nim załamanie na rynku mieszkaniowym obudziły pytania o winnych takiego stanu rzeczy. Jak to zwykle bywa, wina leży po obu stronach. Deweloperzy windując ceny mieszkań zmuszali banki do coraz większego poluzowywania polityki kredytowej. Sprzyjała temu zarówno walka o klienta, niski kurs franka zwiększający zdolność kredytową.

Banki wydłużały okresu kredytowania nawet do 40 lat. Dodatkowo kusiły mniejszymi prowizjami i rezygnacją z części marży w pierwszym roku kredytowania. Jednym słowem wszystko dla klienta.

Takie dość sztuczne zwiększanie zdolności kredytowej musiało kiedyś sięgnąć szczytu. Ceny mieszkań po 8-9 tys. za metr kwadratowy, jakie mieliśmy w połowie 2008 roku, czyniły kredyt niemal nieosiągalnym. Upadek Lehman Brothers zapoczątkował odwrócenie trendu.

Deweloperzy, którzy liczyli na łatwy zysk muszą obejść się smakiem, a wielu mniejszym firmom grozi bankructwo. Pazerność i nadmierny optymizm przegrały z realiami. Promocje, wykończenie pod klucz, garaż za darmo, wyposażenie kuchni, a nawet mały samochód dodawany do większych mieszkań nie zatrzymały spadku sprzedaży mieszkań. Deweloperzy stanęli w obliczu nie lada kłopotu. Mają do spłacenia kredyty, które zaciągali na budowę mieszkań licząc na szybką ich sprzedaż. Tymczasem mieszkania stoją, a kredyty ciążą. O tym jak ogromny spadek sprzedaży mieszkań miał miejsce w 2008 r. a zwłaszcza pod jego koniec, najlepiej świadczą dane opublikowane w wynikach spółek giełdowych. JW Construction oraz Dom Development, czyli czołowi przedstawiciele branży, nie mają czym się chwalić. JWC zanotował spadek wartości sprzedaży mieszkań w 2008 r. wobec 2007 r. rzędu 80%. DD tylko w IV kw. 2008 r. zanotował spadek ilości sprzedaży mieszkań na poziomie 70%.

Spada ilość nowych lokali na rynku

29,9 tys. mieszkań oddano do użytku w styczniu i lutym. W lutym b.r. oddano 10,3 tys. mieszkań – o 47,1% mniej niż w styczniu i o 5,8% mniej niż w lutym 2008 r. W ciągu dwóch pierwszych miesięcy roku rozpoczęto budowę 12,2 tys. mieszkań, co jest wynikiem aż 44,8% gorszym niż w tym samym okresie 2008 r. (źródło: GUS marzec 2009). Pomimo to, na rynku pozostaje kilkadziesiąt tysięcy mieszkań w różnej fazie budowy. Według danych Kongresu Budownictwa deweloperzy wstrzymują nawet 80% nowych projektów. Oznacza to, że z kwartału na kwartał na rynku będzie coraz mniej lokali.

Przy spadku sprzedaży mieszkań o 70-80%, jak to miało miejsce w wymienionych wyżej spółkach JWC oraz DD, sprzedanie zapasów może potrwać miesiącami. Przy tym całym natłoku niekorzystnych informacji można jednak zauważyć plusy. Kryzys obniża zarówno koszty działek budowlanych, koszty materiałów, jak również robocizny. Wszystko staje się coraz tańsze, co łącznie wpłynie na przyszłe wyceny mieszkań. Po okresie boomu rynek potrzebuje czasu aby ochłonąć i wrócić do normalności.

Kryzys wymusza nowe sposoby na pozyskanie klienta

„Gwarancja niskiej ceny” - to propozycja firmy PKO Inwestycje. Chcąc uniknąć problemów ze sprzedażą mieszkań PKO Inwestycje wprowadza właśnie nowy plan finansowania. Klient, który zdecyduje się na zakup mieszkania w PKO Inwestycje wpłaca 80% ceny, pozostałe 20% wpłaca za rok. Jeśli w tym czasie cena mieszkań na rynku spadnie, otrzyma on zwrot części kwoty. Takie nowatorskie podejście ma skłonić do zakupu lokalu osoby obawiające się dalszych spadków cen nieruchomości. Płacąc dziś 100% ceny mogłyby przepłacić, a tak zyskują coś w rodzaju parasola ochronnego na wypadek dalszego spadku cen. Korzysta na tym również deweloper, który otrzymuje 80% ceny lokalu. W dobie problemów ze sprzedażą oddawanych mieszkań jest to niewątpliwie plus. Kryzys na rynku z pewnością zachęci działy marketingu poszczególnych deweloperów do aktywnych poszukiwań sposobów przyciągnięcia klienta. Im więcej takich sposobów, tym lepiej dla obu stron.

Domy budowane na własną rękę to poważna konkurencja dla przewartościowanych mieszkań.

Coraz więcej rodzin zmęczonych miejskim życiem zamiast kupować mieszkanie 3-pokojowe o powierzchni 75 metrów kwadratowych za 550-600 tys. zł w nowo oddawanych budynkach, woli za te same pieniądze postawić 120 metrowy dom pod miastem (ceny dla okolic Warszawy).

Za działkę 500 mkw. trzeba zapłacić ok. 250-300 tys. zł. Koszt budowy 1 mkw. to dziś mniej niż 3 tys. zł, co daje łącznie za 120 mkw. ok. 320-360 tys. zł. Łącznie więc koszt domu z działką to ok. 570-660 tys. W obecnej chwili, gdy coraz tańsze stają się materiały budowlane, można otrzymać częściowy zwrot VAT na materiały budowlane i skorzystać z dopłaty do kredytu w ramach programu „Rodzina na swoim”. Taka inwestycja staje się coraz bardziej opłacalna.

Ponadto rodzinie rozpoczynającej budowę może być łatwiej uzyskać kredyt, niż deweloperowi zagrożonemu tym, że nie znajdzie kupca na wszystkie mieszkania. Banki preferują wręcz sytuację, w której o kredyt występują małżeństwa, niż gdy kredyt zaciągają osoby samotne. Tym ostatnim stawiają wysokie wymagania jeśli chodzi o poziom zarobków.

Budowa domu metodą gospodarczą lub poprzez skorzystanie z małej firmy budowlanej staje się zatem poważnym zagrożeniem dla wyspecjalizowanych w mieszkaniówce deweloperów. Największe kłopoty mogą oni mieć ze sprzedażą największych lokali. Ilu jest na rynku bogatych „singli” gotowych płacić po 7-8 tys. za metr kwadratowy nowego M?

Kiedy deweloperzy mogą liczyć na poprawę swojej sytuacji?

Do poprawy może dojść nie wcześniej niż za 1,5-2 lata. Aby jednak do tego doszło, muszą być spełnione liczne warunki:

  • banki muszą stopniowo znów poluzować politykę kredytową (przyspieszy to sprzedaż mieszkań gotowych, które stoją i obciążają finanse deweloperów). Do łask powinien powrócić kredyt w CHF, czemu powinny sprzyjać ostatnie obniżki stóp procentowych w Szwajcarii. Pomimo spadających stóp procentowych w Polsce, nie widać znacznego spadku kosztu kredytu w PLN dla nowo udzielanych kredytów. Banki bojąc się udzielać kredytów podnoszą marżę, co niweluje skutki obniżki stóp procentowych. Jak policzyła niedawno Gazeta Prawna, choć stawka WIBOR spadła w ostatnich 4 miesiącach o 2%, to oprocentowanie kredytu w wielu bankach zmalało zaledwie o ok. 0,5%. To musi ulec zmianie.
  • deweloperzy powinni zejść z marżą do 10-15%, a nawet całkowicie z niej rezygnować, aby spłacić kredyty i uchronić się przed bankructwem. Mocna obniżka marż to z kolei racjonalizacja cen.
  • na rynku musi zacząć brakować mieszkań. Wówczas popyt przewyższy podaż, tak jak w latach 2006-2007, gdy nowo budowane mieszkania sprzedawały się na pniu.

Rozpędu nabiera rządowy program wsparcia zakupu własnego lokum „Rodzina na swoim”. Program dopłat do kredytów może nieco ożywić rynek, choć trudno oczekiwać cudu.

Prawdziwe ożywienie branży nastąpić może jednak za sprawą wspólnych działań banków, deweloperów, Rady Polityki Pieniężnej i rządu, który winien dbać o gospodarkę.

Polski rynek nieruchomości jest jeszcze zdecydowanie za młody, aby porównywać go do lat poprzednich. Dlatego pozostaje nam patrzeć na rynki znacznie bardziej dojrzałe i czekać aż na nich nastąpi poprawa. Z pewnym opóźnieniem dotrze ona również do nas. Oby trwało to jak najkrócej.