Na czym polega odwrócona hipoteka?

Odwrócona hipoteka stanowi lustrzane odbicie kredytu hipotecznego. Klasyczna konstrukcja umowy kredytu hipotecznego zakłada, że kredytobiorca otrzymuje środki pieniężne, za które kupuje lub buduje dom lub mieszkanie. Kredyt spłacany jest następnie w ratach przez kilka, kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat. Zabezpieczeniem kredytu jest natomiast hipoteka ustanowiona na nieruchomości. Hipoteka należy do zamkniętego katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Pozwala wierzycielowi (którym w tym wypadku jest bank) dochodzić zaspokojenia z nieruchomości , z pierwszeństwem przez wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości.

W przypadku odwróconej hipoteki to właściciel nieruchomości (domu lub lokalu mieszkalnego) otrzymuje strumień płatności ratalnych od instytucji finansowej (najczęściej banku) w zamian za to, że po jego śmierci własność lokum przejdzie na ową instytucję. Klient pozostaje zatem w mieszkaniu aż do śmierci (mając jedynie obowiązek dbać o zachowanie go w należytym stanie). Bank ma natomiast prawo rozporządzać nieruchomością dopiero po śmierci klienta. Bank lub inny podmiot finansowy nie musi sprzedawać nieruchomości od razu. Może ją wynająć lub wykorzystać jako zastaw pod zaciągane kredyty inwestycyjne.
Kredytobiorca ponosi oczywiście koszty obsługi kredytu, z których najważniejszym składnikiem są odsetki. Wysokość odsetek ustalana jest analogicznie do innych rodzajów kredytów – jako marża powiększona o wysokość stopy referencyjnej. Klient uiszcza również prowizję za przyznanie kredytu oraz comiesięczną opłatę za ryzyko spadku wartości nieruchomości. Opłaty te potrącane są z wypłacanej co miesiąc przez bank raty.
Mechanizm ten pozwala zatem odmrozić zamrożony w nieruchomości kapitał. Konstrukcja odwróconej hipoteki w realiach polskich najbardziej przypomina jedną z umów cywilnoprawnych, jaką jest umowa dożywocia. Na jej mocy jedna ze stron w zamian za przeniesienie na jej rzecz własności nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie.

Do kogo kierowany jest produkt?

Grupę docelową produktu stanowią osoby starsze, przede wszystkim emeryci, najczęściej w wieku powyżej 65 lat. By móc zawrzeć umowę z podmiotem kredytującym musi im przysługiwać własność mieszkania. Należy podkreślić, że osoby starsze kierują się w swym działaniu nieco innymi pobudkami niż osoby młode - są bardziej konserwatywne, do nowych rozwiązań podchodzą z większą nieufnością. W dobie kryzysu wykazują jeszcze większą nieufność do instytucji finansowych. Dlatego tez nie ulega wątpliwości, że najlepszym adresatem oferty są osoby niejako zmuszone do tego, by załatać lukę w domowym budżecie; najczęściej samotne, które nie mogą liczyć na jakiekolwiek wsparcie swoich najbliższych.

Jakie korzyści daje odwrócona hipoteka?

Odwrócona hipoteka to przede wszystkim szansa na podreperowanie rodzinnego budżetu. Wysokość renty zależy od wielu czynników, z których najważniejsze to: wiek i płeć potencjalnego kredytobiorcy oraz wartość nieruchomości. Szacuje się że 65-latek, będący właścicielem nieruchomości o wartości 400.000 złotych może liczyć na ok. 1500złotych miesięcznie. Renta ma zazwyczaj charakter dożywotni, choć oczywiście strony mogą umówić się na wypłatę świadczenia przez ściśle określony czas. Należy również pamiętać, że w świecie stosuje się również rozwiązania (choć na mniejszą skalę), w których bank wypłaca jednorazowo umówioną sumę pieniędzy.
Warto zdawać sobie sprawę z tego, że istnienie odwróconej hipoteki i jej rozpowszechnienie może wywrzeć skutki o charakterze psychologicznym i wpłynąć na relacje rodzinne. Bowiem niestety często zdarza się, że osoba starsza zdana jest tylko na siebie, mimo iż ma rodzinę, która mogłaby jej pomóc. Perspektywa odwróconej hipoteki i możliwość utarty możliwości spadkobrania daje z pewnością dużo do myślenia potencjalnym spadkobiercom i skłania ich do okazania choć cienia zainteresowania często już niesamodzielną osobą starszą.

Jakie są perspektywy rozwoju odwróconej hipoteki w warunkach polskich?

Odwrócona hipoteka na dobre zadomowiła się w kilkunastu krajach. Największy rynek produktu znajduje się w Stanach Zjednoczonych, ale całkiem nieźle funkcjonuje również w Australii i Nowej Zelandii. Na Starym Kontynencie pionierem w tej dziedzinie jest z pewnością Wielka Brytania, której depczą po piętach: Francja i Belgia. Od kilkunastu miesięcy odwrócona hipoteka podbija również rynek japoński.

A jak jest w Polsce? Można pokusić się o stwierdzenie, że u nas odwrócona hipoteka jest jeszcze w powijakach. Jedynym podmiotem oferującym produkt jest w tym momencie Fundusz Hipoteczny DOM. Fundusz wyprzedził w tym zakresie banki, które zwłaszcza w dobie kryzysu nie chcą angażować się w niepewne przedsięwzięcia, tym bardziej, że grupa docelowa, jaką stanowią osoby starsze, wykazuje zwiększoną nieufność w stosunku do sektora finansowego.

Już pierwsze sekundy wizyty na stronie internetowej funduszu pozwalają zrozumieć, że nie jest to typowa strona internetowa. Nie ma na niej zdjęć młodych ludzi sukcesów, ale zdjęcia starszych, radosnych osób cieszących się jesienią życia. Fundusz zadbał również o to, by personel zajmujący się odwróconą hipoteką był choć trochę zbliżony wiekiem do grupy docelowej, by w ten sposób wzbudzić zaufanie potencjalnego klienta i nawiązać lepsze z nim relacje. Banki natomiast mają zamiar wstrzymać się jeszcze 2- 3 lata z podbojem rynku.

Trudno jest spekulować na temat przyszłości odwróconej hipoteki w Polsce. Z jednej bowiem strony należy zauważyć, że żyjemy w społeczeństwie dość konserwatywnym, przywiązanym do własności. Dla wielu osób przekazanie domu lub mieszkania, które niejednokrotnie stanowią dorobek życia, jest czymś wręcz niewyobrażalnym. Pewną przeszkodę stanowią również kwestie prawne. Wciąż wiele do życzenia pozostawia uregulowanie stanu prawnego nieruchomości. Do tej pory nie został bowiem spełniony postulat powszechności ksiąg wieczystych.

Sprzymierzeńcem odwróconej hipoteki wydaje się być struktura demograficzna polskiego społeczeństwa. Około 25 % społeczeństwa jest obecnie w wieku emerytalnym i proporcja ta cały czas rośnie. System emerytalny jest natomiast dalece niewydolny. Dlatego też za jakiś czas dodatkowe zasilenie budżetu w zamian za przekazanie własności nieruchomości może okazać się być zbawienne dla polskiego emeryta.

Opracowania zawarte w portalu inwestycyjnym www.gazetatrend.pl nie są rekomendacjami w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Wydawca i autorzy nie ponoszą odpowiedzialności za szkody poniesione w wyniku decyzji inwestycyjnych podjętych na podstawie opracowań publikowanych w ramach portalu inwestycyjnego www.gazetatrend.pl.

Wszelkie opinie i oceny zawarte w niniejszym serwisie wyrażają indywidualne opinie osób je sporządzających w dniu ich publikacji i nie mogą być interpretowane jako podstawa do podejmowania jakichkolwiek decyzji dotyczących inwestycji dokonywanych przez czytelnika.

Dodatkowe ikony wykorzystane na zasadach licencji Creative Commons: famfamfam Silk oraz FatCow.